看图学习丨大力推动我国新能源高质量发展 总书记作出全面部署
2020年至2022年，Keep运动产品的会员渗透率分別为41.2%、51.8%和45.1%。
早年，万科上海区域即有活水计划，即区域内部人才可以像活水一样流动。在外界看来，人员换防，一方面是出于提升组织活力的需求，让更多人员存在一定危机感，消除地盘意识。
作者：钟黛万科A第一大粮仓——上海区域，开启了新一轮人事调整。同时，万科旗下的商业业务还有印力商业。在本次调整中，赵晓磊、丁宁、宁昭所辖城市量级均更上一层楼。公开资料显示，王昂、赵晓磊、丁宁分别是万科05届、07届、10届的校招生，宁昭与王大祥为早期外招经理人。2023年，多家房企的投资布局更加收敛聚焦，华东成为重点布局区域。
中指研究院数据显示，万科南京2022年销售额约90.63亿元，较之2021年减少了158.34亿元，销售排位下降了8名，位列第12名。王昂是张海的心腹，应该是张海调回来的。万科曾多次对开发业务以往经营离散度高等情况公开反思，也就此推进一系列架构调整。
恩格斯当年说了一句话，银行家皱皱眉头，比朋友的忠告更重要。负责开发经营本部的联席总裁张海则分别从存量和增量角度进行补充。信用修复和信用恢复还是不同的概念，业务做得好，信用比较好的房企得到的融资会更多一些，相反的业务有一些不足，或者信用维持得不太好的房企得到的修复和恢复就没那么好。到了运营和服务类的业务，支撑点可能就变成了运营能力，最终表现出的是EBITDA和NOI。
还有一部分存量是土地阶段，希望能通过挖掘不同产品的价值点，来实现产品溢价和投入产出比对毛利水平的贡献。企业需要认清大势，行业再也回不到对住宅开发过于依赖的阶段。
随着经营资产开业，折旧摊销的量逐渐增大，有相当部分是要计入到成本，一定程度影响整体毛利率，如果把折旧摊销还原，大概整体毛利率是20.6%。现场提问：公司综合毛利率比住宅端毛利率略低，哪些业务整体拖累了住宅以外的情况？后续综合毛利率的趋势大概怎么变化？韩慧华：我们整体的毛利率大概是19.6%，开发业务的毛利率大概20.4%，中间有1个百分点差距，主要因为我们对经营性业务在会计上选择成本法，每年都有大量的折旧摊销。另外，之前我们不太关注售楼处运营成本，今年售楼处从提高人效和一些性价比的安排，一个新售楼处可以比以前节省将近100多万。比如我们根据市场的变化和流速，以周为代表，动态检视项目量价关系，做到一房一价。
我们过往一年有息负债有新增，是经营和服务类业务方面的投入更多，把业务做好了，杠杆表面上高一点低一点不是问题实质，除了跟产业交易对手最终进行资产和股权的交易以外，也要学会跟险资为主的金融机构做交易，成为彼此的交易对手。第一是突出了运营在业务管理中的中枢作用，我们做了一张表，内部把它叫做资源资产的底表，把可售产能超过1个亿的项目都纳入了重点管理范围。年报显示，2022年，万科实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%。可见，保交付大背景下，企业结转速率有所提升。
现场提问：在新的发展阶段，万科经营性业务有哪些机会？郁亮：首先经营性不动产对投资的吸引力在逐步的加强，过去经营性不动产能创造长期、稳定的回报这个优势变得更加明显，同时大家看到它的风险低、抗波动能力强。年内，万科共累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积403.7万平方米，权益地价总额约496.4亿元，新增项目平均地价为12297元/平方米。
还有一个特点，我们布局比较全，而且在各自领域里面都是数一数二，布局比较全带来的好处是协同效应。第二方面，非常清楚地看到相关政策，融资渠道开放，让我们的经营性业务有一个投、融、建、管、退的闭环形成。
开发类的融资主要是看产品能力、性价比，它的代理变量就是看回款额和回款率。我们内部转型的要求是开发、经营、服务这三者并重。第三是我们之前做了一个研究，已经搞了四年，叫未来城市理想单元。开发业务竣工计容面积约3629.1万平方米，同比增长1.6%，完成年初计划的93.1%。新增投资的毛利水平则稳定在20%左右，张海坦言这是一个积极信号，之前毛利还是有一点压力的。我们最近也在研究差异化的投资策略，但是前提是自己还得有能力，能做好。
经营服务类业务是赚长钱、赚小钱、赚辛苦钱，我经常会有点分裂，刚谈完一个几十亿的合作，回头谈个几十万的生意。物业服务贡献营收257.7亿元，占比5.1%。
公寓因为是REITs比较鼓励的方向，也积极地在布局。可以看到，2022年万科土地市场投资总量大幅下降，城市能级和土地质量则有所上升。
印力管理的商业项目营业收入54.8亿元，同比增长4.8%，整体出租率93.2%，同比下降2.1个百分点。小钱、长钱和辛苦钱2022年，万科经营服务业务全口径收入512.6亿元，首次突破500亿元，同比增长23.1%。
而在2021年全年，万科获取新项目148个，权益地价总额约1401.5亿元，新获取项目平均地价为6,710元/平方米。万科执行副总裁兼首席运营官刘肖就透露，万纬物流在浙江和广东选了几个资产，在大概25万平方米左右，今年有望发行REITs。对万科而言，我们在经营服务类业务方面有先发优势，提前8到10年时间做了相关铺垫，所以起步比较早。新增投资我们更加谨慎，目前新增投资的毛利水平在20%左右，基本达到预期，目前是非常积极的信号，之前毛利还是有一点压力。
在建在售存量突破口主要在精益管理上，一个是量价管理，另外一个是费效比提升。而AIPLAZA西岸凤巢正是万科商业地产平台印力集团脱离印象系的首个落地项目，从前期招商、设计到运营，都是印力全委托管理模式。
银行家看企业、看产业是有一套方法的。小钱需要积少成多，长钱则可以通过金融工具盘活。
其中，于2022年分拆上市的万物云营收首次突破300亿元，同比增长26.1%，蝶城数量增至584个，完成38个试点蝶城的供应链改造，对应基础住宅物业服务成本降低超3000万元，预计可提升试点项目的全年毛利率超4个百分点。例如在存量精细化管理上，万科根据市场的变化，以周为期限检视项目的量价关系，做到一房一价。
某种意义上说，这两个点决定了这个项目成败的80%。从万科来说，我们比较熟悉的新房市场结论是没什么变化，市场仍然处在温和恢复阶段，未来的市场需求，上有天花板，下也有保底线。到去年为止我们把经营服务类加总在一起，对报表贡献是0，这是巨大贡献，因为以前是负，所以我们叫付学费付完了。在郁亮看来，万科的经营服务类业务优势在于方向对、起步早、布局全，布局比较全带来的好处是什么？协同效应很好。
同时我们也要求各区域、各一线公司把自己作为一个经营主体，参与市场竞争，制定了业绩目标，主要就是设定了认购、签约回款和回款率的及格线和金线标准。截至2022年底，万科净负债率43.7%，处于行业低位，持有货币资金1372.1亿元，对于短期债务的覆盖倍数为2.1倍。
归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，与上年基本持平。经营活动产生的现金流量净额27.5亿元，同比下滑33.13%，但实现了连续14年为正。
第二是紧抓两个原点、提升一个效率。这是滚雪球的业务，存量生意主要靠复合增长力量，给一段时间，一定会对我们的收入、利润表有重大影响。
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